Thị trường bất động sản đang chứng kiến nhiều doanh nghiệp nỗ lực thanh toán các khoản nợ trái phiếu trước thời hạn, nhằm cải thiện tình hình tài chính và giảm áp lực nợ. Nhiều công ty đã thành công trong việc mua lại trái phiếu, tuy nhiên, bối cảnh chung vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Nỗ Lực Thanh Toán Nợ Trái Phiếu
Trong diễn biến mới nhất, ngày 22/10/2024, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas (MRVC) đã công bố việc mua lại trước hạn lô trái phiếu MRVCB2328001 với giá trị lên tới 2.300 tỷ đồng. Lô trái phiếu này được phát hành vào ngày 10/3/2023 với kỳ hạn 5 năm nhưng đã được công ty tất toán sớm, hiện không còn dư nợ trái phiếu.
Tính đến hết tháng 6/2024, MRVC ghi nhận vốn chủ sở hữu là 1.080,3 tỷ đồng, tuy nhiên nợ phải trả lại vượt quá 8.210 tỷ đồng, khiến hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ở mức cao 7,6 lần. Điều đáng chú ý là MRVC đã trải qua giai đoạn kinh doanh thua lỗ liên tiếp từ năm 2022 đến nửa đầu năm 2024, với lỗ sau thuế lần lượt là 9,5 tỷ đồng (năm 2022), 280,9 tỷ đồng (năm 2023) và 185,3 tỷ đồng (nửa đầu năm 2024).
Doanh Nghiệp Khác Cũng Tương Tự
Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên cũng nằm trong danh sách các doanh nghiệp đã hoàn trả nợ trái phiếu. Trong nửa đầu năm 2024, công ty đã thanh toán toàn bộ 7.200 tỷ đồng gốc và gần 4 tỷ đồng lãi của hai lô trái phiếu HIDCB2324001 và HIDCB2324002, có kỳ hạn 1 năm, mặc dù chỉ vừa mới thành lập chưa đầy một năm tại thời điểm phát hành.
Đến cuối tháng 6/2024, Đô thị Hưng Yên ghi nhận vốn chủ sở hữu đạt 1.012,2 tỷ đồng và nợ phải trả là hơn 8.300 tỷ đồng, tương ứng với hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu lên đến 8,2 lần. Không chỉ vậy, công ty cũng đã đạt được lợi nhuận sau thuế 8,6 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2024, tăng so với 5,9 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước.
Một ví dụ điển hình khác là Công ty cổ phần Long Thành Riverside, doanh nghiệp này cũng đã không còn nợ trái phiếu tính đến cuối tháng 6/2024. Mặc dù đã huy động 495 tỷ đồng từ 4 đợt phát hành trái phiếu trong năm 2021, Long Thành Riverside đã từng bước mua lại nợ và đến cuối năm 2023 chỉ còn dư nợ 290 tỷ đồng, và tiếp tục mua lại trong nửa đầu năm 2024.
Những Doanh Nghiệp Khác Cũng Tiến Hành Mua Lại Nợ
Ngoài những doanh nghiệp nêu trên, còn có nhiều công ty bất động sản khác như Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt và Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC cũng đã hoàn trả nợ trái phiếu. Đặc biệt, Bất động sản An Gia đã thanh toán đầy đủ nghĩa vụ liên quan đến lô trái phiếu AGG12202 trị giá 300 tỷ đồng trong tháng 5/2024.
Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Bất động sản An Gia chia sẻ rằng, công ty đã bắt đầu huy động vốn trái phiếu từ năm 2020 với mục tiêu mở rộng quỹ đất và đầu tư dự án. Trong giai đoạn 2020 – 2023, An Gia đã mua lại hoặc thanh toán đúng hạn tổng cộng hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu.
Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC là một trong những đơn vị ít phát hành trái phiếu trong 3 năm qua, với chỉ một lô trái phiếu trị giá 1.000 tỷ đồng phát hành vào tháng 9/2021. Tuy nhiên, công ty cũng đã gặp khó khăn khi báo cáo lỗ sau thuế lần lượt là 145,6 tỷ đồng và 225,2 tỷ đồng trong hai năm 2022 và 2023.
Áp Lực Trả Nợ Vẫn Tồn Tại
Mặc dù có nhiều dấu hiệu tích cực trong hoạt động phát hành và mua lại trái phiếu, nhưng theo Công ty Chứng khoán VNDIRECT, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp sẽ gia tăng trong quý IV/2024. Ước tính sẽ có hơn 76.700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong giai đoạn này, tăng gần gấp đôi so với quý III/2024. Nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 35,8% tổng giá trị trái phiếu sẽ đáo hạn.
Báo cáo của VIS Rating cũng cho thấy rằng có khoảng 47% giá trị trái phiếu có nguy cơ cao trong 12 tháng tới đến từ các công ty trong ngành bất động sản nhà ở. Cụ thể, trong số 245.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, 45% thuộc nhóm ngành này, trong đó 42.000 tỷ đồng có nguy cơ chậm trả nợ gốc.
Theo một báo cáo giám sát của Quốc hội về thực hiện chính sách, pháp luật trong lĩnh vực bất động sản từ năm 2015 đến hết năm 2023, doanh nghiệp bất động sản là tổ chức phát hành lớn thứ hai trên thị trường trái phiếu, chỉ sau ngân hàng thương mại, với lãi suất phát hành cao.
Tình Hình Tài Chính Ngành Bất Động Sản
Theo báo cáo của Chính phủ, trong giai đoạn 2015 – 2023, có 330 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với tổng giá trị lên tới 726.335,5 tỷ đồng, cùng với kỳ hạn bình quân 3,69 năm và lãi suất bình quân 10,15%/năm. Mặc dù có sự hồi phục trong một số phân khúc, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn thấp và phân hóa ngày càng lớn.
Các doanh nghiệp có dự án tập trung vào nhu cầu thực từ người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn duy trì hoạt động tốt. Ngược lại, những doanh nghiệp trước đây đầu tư vào các dự án đầu cơ cao đang gặp khó khăn, dẫn đến khả năng trả nợ kém.
Trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản nỗ lực hoàn trả nợ trái phiếu trước thời hạn, áp lực trả nợ vẫn tồn tại và ngày càng gia tăng, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu thị trường phân hóa rõ rệt.